به گزارش روابط عمومی پژوهشکده مطالعات تمدنی شهید صدر(ره)، دکتر بهزاد عمران زاده، ریاست پژوهشکده و مدیر اندیشکده شهر اسلامی ایرانی، در میزگرد تخصصی روزنامه فرهیختگان و در گفت‌وگوی مفصلی با فرشید ایلاتی کارشناس مسکن، و صالح شکوهی عضو هیات‌علمی دانشگاه علم و صنعت به بررسی چالش‌های تامین مسکن در ایران و راهکارهای خروج از آن پرداخت.
پژوهشکده مطالعات تمدنی شهید صدر(ره) به نقل از روزنامه فرهیختگان، براساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران از قیمت مسکن در شهر تهران، طی شهریورماه امسال متوسط حسابی قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش‌رفته در شهر تهران به حدود 77.5 میلیون تومان رسیده است. این گزارش نشان می‌دهد در شهریورماه سال جاری تورم نقطه‌به‌نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به بیش از 75 درصد رسیده است. گرچه اخیرا تورم ماهانه و نقطه‌ای مسکن در شهر تهران و مناطق شهری کشور کاهش یافته، اما معضل تامین سرپناه همچنان یکی از چالش‌های اصلی بسیاری از خانوارهای ایرانی است؛ چراکه طبق گزارش هزینه-درآمد مرکز آمار ایران، سهم مسکن از کل هزینه‌های خانوار شهری در کل کشور به 38 درصد، در استان تهران به 51 درصد و برآورد می‌شود این میزان در کلانشهرها به بیش از 50 و در شهر تهران شاید به حدود 60 درصد هم رسیده است. پژوهشگران معتقدند اگر سهم مسکن از هزینه‌های سبد خانوار بالاتر از 30 درصد برسد خانوار دچار فقر مسکن شده؛ یعنی خانوار برای تامین اجاره مسکن باید قید خیلی از هزینه‌های بهداشتی، فرهنگی، تفریحی و هزینه‌های بهداشت و سلامت را بزند. در این شرایط همه متوجه هستند چه اتفاقاتی در حوزه مسکن افتاده است، یعنی وضعیت بد را همه درک می‌کنند. اما سوال این است چه روند و سیاستگذاری اشتباهی در کشور اجرا شده که تامین مسکن در کشور به چالشی حل‌نشدنی تبدیل شده است؟ در همین خصوص «فرهیختگان» در گفت‌وگوی مفصلی با فرشید ایلاتی کارشناس مسکن، بهزاد عمران‌زاده رئیس اندیشکده شهر اسلامی-ایرانی و صالح شکوهی عضو هیات‌علمی دانشگاه علم و صنعت به بررسی چالش‌های تامین مسکن در ایران و راهکارهای خروج از آن پرداخته است.

آقای عمران‌زاده، یک شرح وضعیتی داشتیم و گفتیم سهم هزینه مسکن به ارقام عجیبی رسیده و این فشار مضاعفی را به خانوارها تحمیل می‌کند. 60 درصد از هزینه در کلانشهرها صرف مسکن می‌شود. چه اتفاقاتی در سیاستگذاری مسکن باعث شد ما به اینجا برسیم؟
عمران‌زاده: مساله و مشکل مسکن در ایران یادگار قبل از انقلاب است یعنی تقریبا 60-50 سال با این مساله و معضل در کشور مواجه هستیم. فرمان حضرت امام(ره) را مروری کنید از بحث مشکل مسکن به‌عنوان یک میراث شوم‌ که از رژیم پهلوی به انقلاب و جمهوری اسلامی به ارث رسیده صحبت می‌کنند. براساس همین مساله و مشکل حدود چهار دهه در کشور سیاستگذاری بحث مسکن را داشتیم که هر دهه تقریبا متفاوت از دهه قبل بوده ولی ما دهه اول با توجه به سیاستگذاری کلانی که صورت گرفت و عرضه زمین، تحویل زمین، به افراد حتی کوپن مصالح به افراد انجام می‌شد؛ عملا مسکن از حالت بحرانی در دهه اول انقلاب خارج شد. منتها در دهه دوم به‌واسطه شروع سیاست تعدیل اقتصادی و اتفاقاتی که در این حوزه افتاد و رویکردهایی که خیلی هم با رویکردهای کلان انقلاب سازگار نبود و در کشور پیش گرفته شد، دوباره مسکن به یک معضل و بحران‌ تبدیل شد و به مرور مسکن تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شد؛ حمایت‌ها، وام‌ها و تسهیلات حداقلی و کم شد و مثل همه کالاهایی شد که باید تولید و عرضه شود که با منطق بازار است. در‌حالی‌که در نگاه انقلاب اسلامی مسکن یک کالا نیست، مسکن یک نیاز اساسی خانوار و شهروندان است که دولت هم نقش اصلی و جدی دارد که باید این را تامین کند. اصل 31 قانون اساسی تصریح دارد که باید اولویت گروه‌های کم‌درآمد و مستضعفان جامعه مسکن تامین شود و تحویل افراد داده شود و دولت در این زمینه تسهیلات و زمینه‌های لازم و اقدامات ممکن و لازم را باید در پیش بگیرد که اقداماتی که در دهه دوم انقلاب اتفاق افتاد سازگار با این سیاست کلان نظام نبود و مساله‌ای که داشتیم از همین جا ناشی شد. منتها این اصل موضوع است.
در دولت نهم و دهم شاهد اجرای طرح مسکن مهر بودیم. با وجود همه ضعف‌ها و نقاط قوتی که داشت یک تجربه ملی در کشور بود. متاسفانه در کشور ما با موضوعات تخصصی برخورد سیاسی می‌شود و از اینکه این موضوعات و طرح‌های کلان ملی در مظان ارزیابی‌های کارشناسی و تخصصی قرار گیرد و تبدیل به تجربه ملی شوند که بتوانیم طرح‌های بعدی از آن استفاده کنیم خارج می‌شوند. هر امری سیاسی شود از حوزه تخصصی فاصله می‌گیرد و ما نمی‌توانیم از تجارب آن استفاده کنیم کما اینکه این اتفاق الان افتاده است. در طرح نهضت ملی از بحث‌های مسکن مهر خیلی درس نگرفتیم. با وجود همین اقداماتی که شده در حوزه مسکن دو دسته کار می‌توانیم انجام دهیم. برای اینکه مساله مسکن را در کشور حل کنیم می‌توانیم این اقدامات را انجام دهیم که یکی بحث مدیریت بازار است و دیگری بحث تولید و عرضه است. یعنی الان ما یک‌سری واحدهای مسکونی داریم که با سیاست‌های تنظیم‌گری، انواع مالیات‌ها بر زمین‌های مسکونی خالی، بر واحدهای خالی، بر معاملاتی که در حوزه مسکن اتفاق می‌افتد با تنظیم‌گری در این حوزه باید بازار مسکن را کنترل کرد. همچنین باید مسکن تولید شود. افراد مهاجرت می‌کنند، خانواده‌های جدید تشکیل می‌شود و جمعیت افزایش می‌یابد و روزبه‌روز نیاز به مسکن افزایش می‌یابد. به این نیاز چطور باید پاسخ دهیم؟ باید مسکن تولید شود. متاسفانه این دو راهبرد یا اقدام کلانی که در این حوزه باید اتفاق می‌افتاد را شاهد هستیم که سال‌ها مغفول مانده است. سال‌ها در بحث تنظیم‌گری و مدیریت بازار تقریبا بازار مسکن یک بازار رها است.
اشاره کردید هزار برابر افزایش قیمت زمین در 30 سال داشتیم که رقم عجیبی است. وقتی مسکن هزار برابر رشد پیدا می‌کند یعنی اینکه هیچ بازاری قادر به رقابت با زمین و مسکن نیست. یعنی یک حوزه بسیار جذاب برای سرمایه‌های سرگردان، برای نقدینگی‌های موجود است و عموما در حوزه دلالی و خرید و فروش وارد می‌شود که سمت تولید مسکن نمی‌رود. این نشان می‌دهد ما در حوزه تنظیم گری و مدیریت بازار مسکن کار خاصی نکرده‌ایم. الحمدلله در این دولت اقداماتی شده اعم از سامانه‌هایی که طراحی و تکمیل می‌شود؛ بحث مالیات بر معاملات مکرر مسکن انجام می‌شود البته هنوز به نتیجه نرسیده است، بحث ساماندهی حوزه اجاره، بحث مالیات بر زمین‌های با کاربری مسکونی که هنوز زیرساخت‌وساز نرفته‌اند و... این اقدامات انجام شده ولی هنوز چون به نتیجه نرسیده نتیجه را هم ندیده‌ایم ولی اقدامات خوبی در سطح دولت صورت گرفته است.
در بحث تولید مسکن به جز دهه اول انقلاب و دولت نهم و دهم که طرح مسکن مهر اتفاق افتاد، عملا در این حوزه یعنی تولید مسکن که دولت قبول کند در این حوزه نقش دارد و باید اقداماتی را انجام دهد، نداشتیم و خود را به کنار می‌کشیدند و مسکن را مثل همه محصولات و کالاهای دیگر به دست نامرئی بازار می‌سپردند که خود تولید، تنظیم‌گری کند و خود را به مرور به حالت تعادل برساند. ما تجربه سرمایه‌داری‌ترین کشورها را بررسی کردیم و دیدیم در هیچ کشوری این‌طور رها نیست. من مثال ساده بزنم، الان اینجا فرد مجوز ساخت‌وساز را با همه مصائب و مشکلاتی که وجود دارد و بعد از شش هفت ماه موفق می‌شود بگیرد، فرض کنید ساختمانی با 10 واحد مسکونی می‌خواهد ساخته شود. در کل دنیا این‌طور نیست که فرد دو واحد دارد و آن را تبدیل به ده واحد می‌کند و همه برای فرد باشد. دولت می‌گوید شما چه چیزی می‌خواهید بسازید؟ مسکونی است. یک واحد را خود فرد استفاده می‌کند، واحدهای دیگر را چه کار می‌کنید؟ دولت با این شرط اجازه ساخت پنج طبقه، ده واحد یا غیره را می‌دهد که می‌گوید شما پنج واحد این را وارد بازار اجاره‌داری کنید، پنج واحد را وارد بازار اجاره‌داری کنید، سه واحد را حق دارید بفروشید و تا فلان مدت هم فرصت دارید بفروشید. حتی نحوه استفاده از واحد مسکونی تولیدی هم مشخص است. ولی در ایران چطوراست؟ طرف می‌تواند بسازد و پنج سال هم خانه خالی بماند و واحدهای مسکونی خالی باشد و اتفاق جدی هم نمی‌افتد. الان بحث مالیات بر واحدهای خالی وجود دارد ولی چون سامانه‌های ما دقیق، درست و جامع نیست این اتفاق عملا اثرگذاری لازم را ندارد.

جناب شکوهی، شما متخصص حوزه شهرسازی هستید، از جنبه‌های شهرسازی این نوع وضعیت مسکن یعنی جاهایی که مشخصا از نوع شهرسازی ما به اینجا رسیدیم، توسعه شهر به اینجا رسیدیم، بفرمائید چه اتفاقی در این حوزه افتاد. سیاستگذاری ما چطور بود؟ در دنیا الگوهای متفاوتی وجود دارد، ما چه راهی را پیش گرفتیم که به اینجا رسیدیم؟
شکوهی: ما معمولا می‌گوییم شهرسازی و معماری خادم برخی علوم دیگر است مثلا فلسفه، نظریه‌های اجتماعی، علوم سیاسی، اقتصاد و... یعنی شما هر نگاه فلسفی که دارید، شهر خود را متناسب با آن نگاه فلسفی طراحی می‌کنید. نظامی که کمونیستی است شهر خود را دارد. شهری که مالکیت زنان در آن معنا نداشته، عملا خانه‌های کارگری و متحدالشکل در آن برتری دارد. شهری که لیبرالیستی و برمبنای اقتصاد بازار و سرمایه‌داری است، شهری است که بتواند از هر چیزی پول دربیاورد. پاساژها، مال‌ها را می‌بینیم و ساخت‌وسازها مبتنی‌بر بیشترین سودآوری خواهد داشت. سوال این است شهری که مبتنی‌بر ارزش‌های اسلامی-ایرانی باشد، شهری که تراز انقلاب اسلامی باشد باید چه شکلی باشد؟ به نظر می‌رسد رویه‌ای که در این سال‌ها بعد از انقلاب اسلامی طی کردیم، در جهت آن فلسفه سیاسی انقلاب نبوده است و حتی با آن الگوهای لیبرالی و مارکسیستی هم همخوانی نداشته است. بالاخره هر یک راه‌حل‌هایی برای برخی مشکلات پیدا کردند که ما آن راه‌حل‌ها را نرفتیم، یعنی نوعی از اقتصاد لیبرال یا نئولیبرال در کشور در حوزه معماری و شهرسازی، زمین و مسکن پیاده می‌شود که بیشتر به اقتصاد سوداگری نزدیک است، نه به معنای عام عدم مداخله دولتی! مثال این است که در نگاه لیبرال می‌گویند دولت دخالت نکند. دولت ما هم تقریبا در بازار زمین و مسکن دخالت نمی‌کند. پس از این جهت رفتار دولت لیبرال است، به جز پروژه‌هایی همچون مسکن مهر و اقدام ملی مسکن که به اینها برمی‌گردم. روال کلی دولت‌ها این بوده که مردم خود هر طور خواستند جواز بگیرند و در جاهایی دولت‌ها از انبوه‌سازان و پیمانکاران حمایت کردند، بانک‌ها وارد شدند ولی دولت خیلی خود را متولی این -معمولا در دوره‌های پیش- ندانسته که برای مردم مسکن تامین کند علی‌رغم اینکه در قانون اساسی ذکر شده است اما اگر کاملا لیبرال بود باز یک چیزهایی را رعایت می‌کرد که ما آن را هم رعایت نمی‌کنم. دولتی که لیبرال است می‌گویند دولت در حوزه زمین کمترین دخالت را بکند ولی دولت‌های ما در جهت منافع سوداگرانه دخالت کردند. یعنی خط محدود برای شهر تعریف کردند که اگر هم قرار بود دخالت نکنند، دخالت کردند، اما به نفع سرمایه‌داران و سوداگران. خط محدوده و کمربند شهر را بسته است و تبعات این شده که زمین داخل این محدوده خیلی گران شد. کسانی‌که رانت اطلاعاتی داشتند یا نفوذ در نظام‌های سیاستگذاری زمین و مسکن داشتند کنار این محدوده زمین‌ها را می‌خریدند و برای آنها موردی الحاق اتفاق می‌افتاد. این روالی بود که در طول دهه‌ها شورای عالی شهرسازی در ادوار مختلف پیش برده و در استان‌ها خیلی مواقع کمیسیون‌های استانی این کارها را کردند و اثر این شده که سرمایه‌دارها همواره سرمایه‌دارتر شدند ولی نیاز مسکن فقرا تامین نشد.
در مواردی مثل تجربه مسکن مهر یا نهضت ملی مسکن دولت‌ها سعی کردند به نفع فقرا مداخله کنند منتها باز در این موارد مطمئن نیستیم تلاشی که دولت می‌کند به هدف یعنی گروه‌های یک، دو و سه اصابت می‌کند یا خیر. برای اینکه آورده‌ای که دولت تعریف می‌کند، وامی که می‌گیرد و بهره و سودی که دارد برای دهک‌های یک، دو و سه معمولا شدنی نیست. در نهضت ملی هم این چالش را داریم که دهک‌های پایین نمی‌توانند مخاطبان این طرح باشند. در برخی از استان‌ها پیامک برای متقاضی نهضت ملی می‌رود که اگر 240 میلیون تومان نیاورید اسم شما را از سامانه حذف می‌کنیم. معنی این حرف این است که دهک‌های یک، دو و سه نمی‌توانند مخاطب این نهضت با این شرایط باشند. پس باز می‌بینیم دولت‌ها مداخله می‌کنند ولی هنوز مداخله به نفع محرومان اتفاق نیفتاده است. یعنی وظیفه ذاتی دولت که تامین عدالت اجتماعی است، محقق نمی‌شود یا باید دولت‌ها بگویند کاملا لیبرال هستیم، در آن صورت نباید جلوی ساخت‌وساز مردم را بگیرند. مثلا من می‌خواهم در بیابان خانه بسازم، چرا جلوی من را می‌گیرید؟ اگر قائل به لیبرال هستید. اگر قائل به اقتصاد اسلامی هستید، قائل به فلسفه اسلامی هستید، قائل به انقلاب اسلامی هستیم، قائل به مردمی‌سازی هستیم، در آن صورت باید سراغ مردم برویم. الان به نظر می‌رسد خطای سیاستگذاری ما این است که از مکاتب فکری مختلف از هر کدام چیزهای بد را گرفتیم و در حوزه مسکن و زمین سیاستگذاری می‌کنیم. تبعات این شده شهرهایی که داریم، در خط محدود آنها بارگذاری می‌کنیم و شهرداری‌ها به فرآیندهای تراکم‌فروشی و افزایش ساخت‌وساز عمودی کمک می‌کنند، به اسم اینکه با خط محدوده محیط‌زیست را حفظ کنیم‌ باغات داخل شهرها را خشک می‌کنیم؛ در‌حالی‌که می‌توانستیم برای حفظ باغات داخل شهر ساخت‌وساز را به جایی محدوده اطراف شهر منتقل می‌کنیم. اما این کار را نمی‌کنیم. باغات از بین می‌روند، فشار زیادی به منابع آب زیرزمینی به‌خاطر تمرکز جمعیت وارد می‌شود. سیاست‌های آمایشی ما به سمتی رفته که سرمایه‌گذاری‌های خود را مرتب در تهران و کلانشهرها و مناطق دورتر مثل سواحل دریای عمان، سواحل مکران و... انجام‌ می‌دهیم یا مکان‌هایی که حفظ آنها در آمایش سرزمینی تاکید شده است. این هم مغفول مانده و محروم می‌شوند و باعث مهاجرت به کلانشهرها می‌شو‌د.
در مناطق روستایی فرصت تولید را از بین می‌بریم. حتی در روستاها هم خط محدوده را در قالب طرح‌های هادی کشیدیم و در روستاها به سمت آپارتمان‌سازی رفتیم. بنابراین نقد جدی که به سیاست حاکم به‌خصوص در دو سه دهه اخیر در حوزه مدیریت زمین‌ها و مسکن که تا حدود زیادی مسکن هم تحت‌تاثیر زمین است، وارد است، اینکه ما یک ملغمه‌ای از سیاست‌ها داشتیم که نه پاسخگوی نیازهای خانواده‌محور و محله‌محور شهرسازی و معماری اسلامی است و نه حتی به موازین غربی قائل است یعنی ازغربی‌ها بدترین‌ چیزها را در حوزه زمین و مسکن می‌گیریم. این به نظرم جایی است که نیاز به تجدیدنظر و نگاه تحول‌خواه انقلابی دارد که به سیاست‌هایی برگردیم که از ابتدای انقلاب حضرت امام(ره) مطرح کردند و رهبری بارها بیان کردند. در بیانات حضرت‌امام(ره) داریم که آقای عمران‌زاده به نامه تاریخی ایشان و تشکیل بنیاد مسکن اشاره کردند. اینکه در این طرح باید زمین رایگان در اختیار همه قرار گیرد. بعدها رهبری هم بیان کردند مساله زمین جزء مسائل درجه یک کشور است. یعنی به‌تنهایی مساله اصلی کشور است یا در کنار مسائل درجه یک کشور است. این تاکید کجا به سیاستگذاران ما رسیده است؟ کجا عملی کردند که در جهت این منویات باشد؟ به نظر می‌رسد ما هم در اجرای شهرسازی و هم در سیاستگذاری و هم در آموزش یعنی در دانشگاه‌ها رویکردهایی داریم که تبعات آن این شده که نتوانستیم عدالت را بیشتر کنیم، مساله در عدالت داریم. یکی از حوزه‌های جدی مساله‌دار در عدالت که می‌توان در گام دوم انقلاب در جهت رفع آن تلاش کرد همین حوزه مسکن و معیشت خانوار است که هم در اقتصاد خرد تاثیر دارد -چون بالاخره هر خانواده‌ای سهم زیادی از درآمد خود را اجاره می‌دهد یا قسط خانه می‌دهد- هم در اقتصاد کلان اثرگذار است؛ چراکه ظرفیت‌های اشتغال وجود دارد و مسکن خیلی وابسته به ارز نیست، حتی می‌توان اگر ظرفیت‌هایی ایجاد شود مردمی‌سازی از حوزه مسکن شروع شود. اینها کارهایی است که می‌توان در گام دوم کرد ولی در طول سال‌های گذشته فرصت‌های زیادی را از دست داده‌ایم.

قبل از اینکه سوال بعدی خود را از آقای عمران‌زاده بپرسم، یک سوال از آقای ایلاتی هم پرسیدم که آیا دولت باید مسکن بسازد یا فقط باید برای گروه‌های کم‌درآمد، سه دهک اول مسکن بسازد؟ چون در شرایط فعلی زمین رایگان می‌دهد، در طرح نهضت ملی مسکن و مسکن مهر این بود و اصابت به طبقات بالاتر، متوسط به بالا است. آورده‌ای که برای مسکن تعیین کردند واقعا هیچ‌وقت دهک‌های یک تا سه نمی‌توانند آن را تامین کنند. مساله این است آیا برای سه دهک اول مسکن حمایتی بسازیم؟ چون منابع نیاز دارد، این پیشنهاد را می‌توان به دولت داد که زمین را ابزار سیاستگذاری خود قرار دهد؛ چیزی که دولت چین و کشورهای دیگر انجام می‌دهند. یعنی یک جایی را توسعه می‌دهند و زمین را به مردم برای ساخت‌وساز می‌فروشند، نه برای اینکه احتکار کنند. منابع حاصل از آن را صرف زیرساخت می‌کنند و بخشی را می‌توانند صرف توسعه مسکن گروه‌های کم‌درآمد کنند. در این مدل قابلیت اجرایی وجود دارد؟ موافق این بحث هستید؟
من با آقای ایلاتی موافق هستم که دولت اصولا نمی‌تواند و دلیلی هم ندارد برای همه طبقات مسکن بسازد. حتی برای دهک‌های یک، دو و سه ممکن است دولت بگوید من نمی‌توانم بسازم چون تعداد آنها کم نیست. اگر فرض کنیم در کل کشور 25 میلیون خانواده باشد دهک یک، دو و سه 7.5 میلیون خانوار می‌شوند. الان شعاری که دولت داده 4 میلیون خانه است که خیلی‌ها می‌گویند زیاد است و شاید دولت نتواند. البته به نظر من توان این وجود دارد هرچند زمان با سرعت از دست می‌رود. به‌هر‌حال 7.5 میلیون خانوار عدد زیادی است و شاید برخی خانه داشته باشند، یعنی برای همه دهک یک، دو و سه شاید دولت لزومی نداشته باشد یک خانه بسازد. لذا فکر می‌کنم ورود دولت به بازار ساخت‌وساز به دلیل فرآیندهایی که در ساختار بروکراتیک شکل می‌گیرد هزینه‌بر و زمان‌بر می‌شود. در مقابل راهکار این نیست که رها کنیم. راهکار این است که خود فرآیند تامین مسکن را مردمی‌سازی کنیم. یعنی دولت اگر در ساخت مشکل دارد، در توافق با پیمانکاران مشکل دارد، در هزینه‌ها مشکل دارد، در زمین که مشکل کمتری دارد. این زمین‌ها را در اختیار مردم بگذارد و مردم تدریجا می‌سازند. برای دهک‌های یک، دو و سه دولت ممکن است بگوید من یک حداقلی از متراژ خانه را می‌سازم و شما این را بعدا توسعه دهید. چون زمین به‌صورت مستقل در اختیار هر خانواده قرار می‌گیرد امکان توسعه تدریجی هم وجود دارد. برای دهک‌های بیشتر ممکن است بگوید ما فقط زمین را در اختیار شما قرار می‌دهیم و تسهیلات بانکی می‌دهیم که خود مردم بسازند. یعنی من معتقد نیستم دولت مستقیم وارد فرآیند ساخت شود. چون دشوار است. اگر توان این وجود داشت بد نبود ولی شرایط برای دولت‌ها دشوار است. ما هم نمی‌خواهیم تکلیفی که از توان دولت خارج است را از دولت مطالبه کنیم. اما می‌توانیم از دولت‌ها بخواهیم به زمینی که وجود دارد اجازه ساخت بدهند و آن مسکنی که وجود دارد هم تنظیم شود، همان‌طور که دکتر عمران‌زاده اشاره کردند، یعنی این‌طور نباشد که بنده 50 خانه داشته باشم و ایشان یک خانه هم نداشته باشد و نتواند تا آخر عمر خود خانه بخرد. یک سازوکاری باید وجود داشته باشد که اگر کسی بیش از اندازه خانه در احتکار دارد و حتی خالی نگه می‌دارد و حاضر نیست اجاره بدهد این وادار به عرضه خانه به بازار فروش یا دستکم بازار اجاره شود تا در آن صورت دهک‌های کم‌درآمدتر بتوانند خانه‌دار شوند.

مدلی هم شهرداری تهران شروع کرده که زمین یا یک‌سری تخفیف در هزینه‌های ساخت (هزینه‌های صدور پروانه و عوارض شهری و... ) می‌دهد و در قبال آن، از سازنده (انبوه‌سازان) سهم‌بری می‌کند. این مدل چطور است؟
شکوهی: چرا با مردم این کار را نکنیم؟

برای دهک‌های پایین که منابع لازم برای ساخت مسکن را ندارند.
شکوهی: انبوه‌ساز برای دهک‌های پایین کاری نمی‌کند و دنبال سود خود است.

شما به‌عنوان دولت زمین رایگان می‌دهید و از آن مطالبه می‌کنید و قرارداد می‌بندید که اگر فرضا 10 واحد مسکن ساخت، سه واحد را به شما بدهد و دولت با ابزار سیاستگذاری خود این سه واحد مسکن را می‌تواند به‌صورت مسکن استیجاری به گروه‌های خاص بدهد.
شکوهی: در کنار پیشنهاد شما می‌توان یک کار دیگر کرد. من با اینکه سراغ انبوه‌سازان برویم به دلایل زیادی موافق نیستم. می‌توان بحث کرد چون آنها تا چند برابر سود نبرند، کنار نمی‌روند. در تجربه مسکن مهر که هنوز برخی از واحدها تحویل داده نمی‌شود، به این دلیل است که با پیمانکاران به مشکل خوردیم. کار دیگری که می‌توان کرد این است که الان همان انبوه‌سازانی که وجود دارند، تعدادی خانه ساختند که خالی است. یا ساختند و منتظر هستند گران‌تر شود و عرضه کنند. دولت می‌تواند زمین را در مقابل خانه‌های خالی تهاتر کند. این شدنی‌تر است. یعنی بگوید شما قبلا ساختید و الان با شما قرارداد نمی‌بندم که برای فقرا خانه بسازید و به تعبیر شما سه سهم برای دولت باشد. اینکه ساخته است را به دولت بدهند و به جای آن، زمین به انبوه‌سازان بدهد. بدین معنا است که همین امروز این تهاتر را انجام دهم و همین امروز هم خانواده هدف نهضت ملی یا مسکن حمایتی را در خانه می‌نشاند. دولت هم دوره محدودی دارد و نیاز مردم بعد از چند سال متفاوت می‌شود. الان این نیاز، نیاز حادی است. می‌توان از طریق تهاتر خانه‌های خالی با زمین تا حدی نیاز را برطرف کرد. مهم‌تر از آن این است که از طریق ابزار مالیاتی بستن جلوی احتکار زمین و انحصار زمین گرفته شود و آنهایی که زمین دارند مجبور باشند زمین را بفروشند یا بسازند، یعنی استفاده کنند. در ایران اگر در تهران یک نفر هزار متر زمین داشته باشد تا نوه و نتیجه او می‌توانند کار نکنند، یعنی پول از کار به دست نمی‌آید بلکه از سرمایه به دست می‌آید که زمین است که جایی بلااستفاده افتاده است. شما در کشورهای غربی هزار متر زمین داشته باشید سر سال می‌آیند، اگر کاری در آن نمی‌کنید باید مالیات آن را پرداخت کنید. مجبور هستید کاری راه بیندازید یا خانه بسازید یا اتفاقی در آن بیفتد که به نفع شهر باشد. بنابراین دولت‌ها اگر در جایگاه اصلی خود که جایگاه سیاستگذاری و تنظیم‌گری و نظارت است، باشند راحت‌تر از است که خود وارد فرآیندهای اجرایی و تصدی‌گری شوند. برای شهرداری‌ها هم کم و بیش همین‌طور است. مثال شهرداری تهران هم جالب توجه است. طبق بند 21 ماده 55 قانون، شهرداری‌ها موظف هستند برای افراد بی‌بضاعت خانه بسازند. منتها کاری که الان شهرداری تهران در چهارچوب این بحث می‌کند این است که برای افرادی خانه می‌سازد که طبقه پایین نیستند. یعنی تفاهمنامه‌های شهرداری تهران با چه کسانی است؟ با دانشگاه‌ها است. خود من چون دانشگاهی هستم، اول از دانشگاه شروع می‌کنم. بنده که از اعضای هیات‌علمی هستم باید اولین نفری باشم که به‌عنوان بی‌بضاعت شناخته می‌شوم؟ بی‌بضاعت‌تر از ما نیست؟ یا نهادهای دیگر، نهادهای حاکمیتی و دولتی همین‌طور است. اگر دولت بخواهد کار کند باید سراغ آن دهک‌ها برود. برای اینکه پیمانکار نیز دنبال منفعت خود است. تا زمانی که نگاه ما در این چهارچوب سوداگرانه و منفعت‌طلبانه است حتما این نمی‌صرفد دولت‌ها به فقرای واقعی بپردازند یا شهرداری‌ها به فقرای واقعی بپردازند ولی اگر نگاه ما طوری شد که مثل اول انقلاب جهاد سازندگی داشت، نگاهی که مردمی‌سازی است که خود مردم مشکل خود را حل کنند، دولت هم تسهیل کند، آماده‌سازی زمین را تقبل کند، تامین آب و برق و گاز و حداکثر دیوار دور قطعه زمین را تامین کند و بعد اجازه دهد خانواده‌ها تدریجا بسازند، آن آورده‌ای که خانواده می‌آورد راحت است و مشکلی ندارد. اگر خانواده‌های فقیر پول هم داشته باشند می‌گویند با این پول زندگی می‌کنم و اگر این را به دولت بدهم قرار است چه زمانی خانه به من تحویل بدهد؟ مشخص نیست. چقدر باید پول بدهد؟ مشخص نیست. اما اگر گفته بودند این قطعه زمین برای شماست و هرچقدر پول داشتید بسازید. طرف حاضر بود قرض کند تا یک اتاق بسازد و دوباره گذشت و پولی دست او آمد این اتاق را دو اتاق کند. مردمی‌سازی نهضت ملی مسکن جایی است که به نظرم می‌تواند هم سرعت به روند کار دهد و هم سرمایه اجتماعی دولت را بسیار بیشتر کند و هم بالاخره مردم خیال راحتی دارند که اثر ملموسی از اتفاقاتی که صحبت می‌شود در زندگی خود می‌بینند. قطعه زمینی داده شد و برای خود می‌دانند و هر زمانی پول داشتند، می‌سازند. مالکیت زمین می‌تواند در اختیار دولت بماند. من موافق این نیستم که زمین‌ها را وارد چرخه‌های سوداگری کنیم. ولی این حق انتفاع در اختیار دهک‌های فقیر باشد و زمین آنقدر وسیع باشد که بتوانند در کنار خانه کارگاه یا کسب‌وکار کوچکی در آن زمین راه بیندازند. در آن صورت خود به خود دهک فقیر از وضع فقر خارج می‌شود و می‌تواند با همان درآمدی که در آن زمین دارد برای خود تامین مسکن کند.

آقای عمران‌زاده، تحلیل شما از این موضوع چیست؟ نوع ورود دولت به حوزه تولید مسکن باید چگونه باشد؟ از چه گروه‌هایی حمایت کند؟ یارانه‌ها را به چه گروهی بدهد؟ چگونه باید رفتار کند؟
عمران‌زاده: در بحث مسکن چون با وضعیت بحرانی مواجه هستیم عموما نگاه صرفا اقتصادی است و ما هنوز به آن جایگاه نرسیده‌ایم که نگاه فرهنگی به بحث مسکن داشته باشیم. به‌خاطر همین حتی آمارها و گفت‌وگوها، سال‌های دسترسی به مسکن که 50، 70 یا 80 سال شد یا تعداد واحدهایی که تولید شده مطرح می‌شود منتها برای سوال شما باید بیان کنم در موضوع یارانه‌های مسکن اگر دهک‌های جامعه را درنظر بگیریم دولت هیچ وظیفه‌ای برای همه مردم ندارد، بلکه باید شرایط را برای عموم مردم فراهم کند ولی در دهک‌های مختلف این معانی متفاوت دارد. دهک یک و دو و بخشی از دهک سه هیچ توان و امکانی و هیچ آورده‌ای برای بحث مسکن نمی‌توانند داشته باشند. به‌خاطر همین اینها باید یک حمایت ویژه شوند. حمایت ویژه یعنی حمایت کامل شوند. دولت هم باید به اینها زمین بدهد و هم خانه بسازد و تحویل دهد و هیچ راه دیگری وجود ندارد. در بحث مسکن مهر هم خیلی وارد شدند و برخی نتوانستند آورده‌ای داشته باشند و امتیازات خود را فروختند. بخش عمده‌ای از مسکن مهر در بازار و دلالی وارد شد. در نهضت ملی مسکن ما یک مساله اساسی که داریم عده‌ای اصلا ثبت‌نام نکردند. دو سال پیش بحث یک میلیارد برای ساخت یک واحد مسکونی بود که 50 درصد تسهیلات بود و 50 درصد را باید متقاضی می‌آورد و این را دهک یک و دو می‌توانند تامین کنند؟ خیر. به هیچ وجه امکان تامین آن را ندارند پس این دهک‌ها نیاز به حمایت ویژه و کامل دارند. بخشی از دهک‌ها خود یک امکانی دارند. آقای دکتر گفتند اعضای هیات‌علمی خانه ندارند ولی اینها امکان و استطاعت اینکه بخشی از هزینه ساخت را خود به‌صورت آورده بیاورند، دارند مثلا اگر دولت به دهک‌های سه تا شش که فاقد مسکن هستند زمین بدهد اینها می‌توانند هزینه ساخت را خود جبران کنند. لزومی ندارد دولت سراغ پیمانکاران و انبوه‌سازان و روش‌های پیچیده برود. صرفا به شناسایی اینها و اختصاص زمین به این افراد، آنها می‌توانند برای خود سرمایه‌گذاری کنند و درآمد متوسط دارند و این امکان را دارند خود برای خود واحد مسکونی‌ای تولید کنند. دهک‌های شش به بالا می‌ماند که دولت باید از سیاست‌های تنظیم‌گری اقتصاد بازار استفاده کند و اینها را کنترل کند تا بازار مسکن را به‌هم نریزند. چون اینها عموما، خصوصا دو دهک بالا افراد متمول جامعه هستند، سرمایه‌داران جامعه‌اند و دنبال این هستند پول‌های خود را وارد بازارهایی کنند که سودهای چند برابری داشته باشند و دولت با ابزارهای مالیاتی متعدد این دهک‌ها را باید کنترل کند که باعث آشفته شدن حال بازار مسکن نشوند و بازار مسکن را از حالت متعادل خارج نکنند که الان در حالت غیرمتعادل است، پس برای دهک‌ها و گروه‌های مختلف ما باید تدابیر مختلفی داشته باشیم. این اصل بدیهی و سیاستی است که باید اعمال شود. در قانون جهش تولید مسکن که مبنای طرح نهضت ملی مسکن است، فکر کنم تفسیر دو ماده یک بود که وزارت کار به اتفاق وزارت راه‌و‌شهرسازی مکلف بودند شیوه‌نامه‌ای برای بهره‌مندی پلکانی متقاضیان مختلف را از حمایت‌های مختلف قانونی جهش تولید مسکن تهیه کنند. این شیوه‌نامه اعلام نشد و نمی‌دانیم این شیوه‌نامه تهیه شد یا نشد و آیا مبنای عمل است یا خیر. الان با همه یکسان برخورد می‌شود. خیلی از افرادی که متقاضی بودند تا این شرایط را متوجه شدند ثبت‌نام نکردند، بخشی که ثبت‌نام کردند الان در آورده مشکل دارند و نمی‌توانند آورده‌ای داشته باشند و اگر عده‌ای هم دچار مشکل هستند، وقتی پروژه با پیمانکار قرارداد بسته است، بانک باید تسهیلات بدهد و فرد نیز آورده داشته باشد تا پروژه جلو برود و این پروژه دچار اختلال است و جلو نمی‌رود. خیلی از افراد امتیاز خود را می‌فروشند. به‌راحتی کارگزاری‌های نهضت ملی در شهرهای جدید یا هر جایی که این کار وجود دارد، مراجعه کنند به تعداد مراجعه‌کنندگان، دلال وجود دارد که امتیاز طرح نهضت ملی افراد مختلف را از 150 میلیون تا 400-300 میلیون بستگی به موقعیت‌های مختلف پروژه‌ها خریداری می‌کنند. فرد می‌داند هیچ آورده‌ای نمی‌تواند داشته باشد، راحت‌ترین کار این است که امتیاز خود را واگذار کند و با این 150 تا 300 میلیون نیازهای اولیه روزمره خود را رفع می‌کند و عملا خود را از موضوع حمایت قرار گرفتن در طرح‌های حمایتی دولت خارج می‌کند و وضع او بدتر می‌شود. خیلی از افراد که در مسکن مهر امتیاز خود را واگذار کردند الان اینطور هستند و در بدترین شرایط و در مسکن نامناسب زندگی می‌کنند یا مستاجرند و وضعیت نامناسبی دارند و اینها چون فرم جیم آنها سبز نیست امکان استفاده و بهره‌مندی از طرح نهضت ملی مسکن را ندارند و به همین خاطر وضع آنها هر روز بدتر می‌شود. به‌خاطر همین ما تا آن شیوه‌نامه را تهیه نکنیم و موضوع حمایتی‌ها را دقیقا متناسب با گروه‌ها و دهک‌های مختلف تنظیم نکرده و سیاستگذاری و اقدام نکنیم به نتیجه نمی‌رسیم، بازار مسکن را نمی‌توانیم متعادل کنیم و نیاز مسکن را پاسخگو باشیم. شتابزدگی که در طرح نهضت ملی مسکن اتفاق افتاد، همین موضوع بود.
شیوه‌نامه‌ها و دستورالعمل‌ها اتفاق نیفتاد و بحث بعد فرهنگی مسکن را بیان کردم ماده 20 قانون جهش تولید مسکن گفته بود متناسب با سبک زندگی ایرانی- اسلامی در بحث‌های توسعه و کاهش مصرف انرژی و موارد مختلف قرار بود یک دستورالعملی وزارت راه‌و‌شهرسازی، شورای عالی معماری و شهرسازی تهیه کند و بر مبنای عمل قرار گیرد. دو سال از قانون گذشته است و دو‌سال‌و‌خرده‌ای از دولت گذشته و این شیوه‌نامه و دستورالعمل تهیه نشده است یا یکی از بندهای قانونی این بود که دولت تسهیل کند یعنی دستورالعملی تدوین شود، دولت فعالیت‌های صندوق‌های سرمایه‌گذاری حوزه مسکن را تسهیل کند. دو ماهه قرار بود این دستورالعمل تهیه شود، الان دو سال گذشته و هنوز هم این به تصویب هیات‌دولت نرسیده و هنوز فرآیندهای تهیه انجام نشده است یعنی ما کم‌کاری‌ای در حوزه تهیه شیوه‌نامه‌ها و دستورالعمل‌ها و دقیق کردن طرح و حمایت‌ها و اقدامات مختلفی که باید صورت می‌گرفت، وجود داشت. دولت تمام انرژی خود را در حوزه مسکن در الحاق زمین گذاشت. خیلی جاها این الحاق اتفاق نیفتاده و به‌درستی هم اتفاقی نیفتاده است تا زمینی الحاق نشود، وسط بیابان بخواهید خانه بسازید با آن شرایطی که مهندس اشاره کردند، فرضا بنده که متقاضی مسکن هستم برای من در آن موقعیت خانه بدهند دو روز دیگر آن را می‌فروشم در تهران مستاجر می‌شوم. خانه وقتی ساخته می‌شود باید با نگاه فرهنگی، انسانی، نگاه عادی و تخصصی شرایط اولیه زیست، ارتباطات، تعاملات اجتماعی، امکان بهره‌مندی از خدمات مختلف را برای ما فراهم کند که آنجا فراهم نیست و به همین خاطر عملا خیلی از این طرح‌ها به‌واسطه عدم‌وجود این دقت نظر‌ها و عدم‌تهیه شیوه‌نامه‌ها و دستورالعمل‌ها و اقدامات ابتدایی که فاز صفر پروژه است و باید اتفاق بیفتد، وقتی اتفاق نمی‌افتد طرح‌ها معمولا ناکارآمد می‌شوند یا دیر به نتیجه می‌رسند یا آنقدر زمان آن طولانی می‌شود که عملا از آن حیز انتفاع به‌نوعی خارج می‌شود.

آقای شکوهی، بحثی که شما نیز تاکید داشتید و در موضوع مشترک هر سه بزرگوار بود، این است که ما چرا اساسا خط محدوده شهری را اینقدر سفت و سخت می‌گیریم؟ اگر این راه باز شود یعنی توسعه افقی را دنبال کنیم منجر به کاهش قیمت مسکن می‌شود یا خیر؟
شکوهی: لزوما خیر. مجموعه‌ای از سیاست‌ها نیاز است که باعث کاهش قیمت زمین می‌شود. یکی از این موارد این است که اگر جایی زمین مناسب وجود دارد که زمین منابع طبیعی نیست و طبق برنامه‌های بالادستی اولویت سکونت دارد، چرا جور آن را بکشیم که این زیاد است. همچنین اگر کسی زمین‌ها را گرفته و احتکار کرده و به مردم معمولی می‌رسد از این مالیات نگیریم؟ باید مالیات بپردازد. اعم از شخص حقیقی و حقوقی باشد. اگر ارگانی زمین‌هایی را گرفت و مالیات نمی‌دهد، این معلوم است زمین در شهر کم می‌آید و گران می‌شود. اگر عرضه شود مردم می‌توانند صاحب‌خانه شوند. سومین نکته این است که سیاست آمایشی ما به شکلی باشد که جمعیت و نقاط مختلف زیرساخت‌های ابتدایی را داشته باشد. فرصت‌های شغلی را هم داشته باشد یعنی وقتی فرصت شغلی در سیستان‌و‌‌بلوچستان کم است، در کردستان کم است و روستاها از تولید خارج می‌شوند، جمعیت به سمت کلانشهرها می‌آیند. اگر فقط یکی از این مجموعه سیاست‌ها را لحاظ کنیم مشکل حل نمی‌شود یعنی توسعه افقی به تنهایی حتما راه‌حل نیست. هرچقدر توسعه بدهید زمین‌خوارهایی هستند که زمین‌ها را می‌خرند و مهاجرانی هستند که پشت دروازه‌های شهر می‌مانند اما اگر مجموعه این سیاست‌ها کنار هم باشد می‌شود امیدوار بود وضعیت بازار مسکن کمی از این تلاطم فعلی خارج شود.

در دنیا تجربه چه شکلی است؟ توسعه افقی را سخت می‌گیرند؟ تراکم آنها نسبت به کلانشهرهای ما از جمله تهران، اصفهان و مشهد چه شکلی است؟
شکوهی: ما جزء پرتراکم‌ترین کشورها هستیم. البته از آن پرتراکم‌تر هم نیز موجود است همانند کشوری مثل هنگ‌کنگ!

البته شرق آسیایی‌ها محدودیت زمین دارند.
شکوهی: بله. برای کشوری که مثل ما پهناور است این حد از محدوده شهری برای کلانشهرها معنا ندارد. تقریبا تراکم جمعیتی در شهری مثل تهران یا ساحت تهران که 700 کیلومترمربع و جمعیت 10 میلیون نفری است، 140 تا 150 نفر می‌شود. هیچ کدام از این پایتخت‌های معروفی که از آنها صحبت می‌کنیم مثل لندن، پاریس، حتی شهر بزرگ نیویورک، سیدنی و... چنین تراکمی ندارند. معمولا نصف تهران حتی کمتر در منطقه خود -باز شما مقایسه کنید تهران را با استانبول، دبی، ریاض- تراکم تهران از همه بیشتر است، حتی میانگین تراکم شهرهای بالای 500 هزار نفری کشور ما در مقایسه با میانگین تراکم‌های شهرهای بالای 500 هزار نفری کشورهای دیگر خیلی بالاست. ما یک تراکمی را در اثر یک محدودیت خودخواسته، نه محدودیت جغرافیایی و واقعی، در کلانشهرها تحمیل کردیم که باعث شده خانه‌ها کوچک شود و آدم‌ها چندطبقه‌سازی کنند، قیمت زمین بالا برود و این در دنیا خیلی مرسوم نیست. در دنیا سیاست مالیاتی خیلی روشن است، سیاست‌های عرضه زمین وجود دارد. یک نمونه خوب آن تجربه روسیه است. حتی اگر به‌عنوان یک غیرروسی وارد روسیه شوید و بخواهید اقدامات داشته باشید به شما زمین می‌دهند. می‌توانید زمین بگیرید مثلا 700 مترمربع یا بیشتر از یک قطعه زمین به شما می‌دهند اما زمین برای دولت است، شما می‌توانید روی آن کار کنید، کشاورزی کنید یا زندگی کنید. درنهایت سود آن به دولت و مردم می‌رسد. شما محصول کشاورزی را در اختیار جامعه قرار می‌دهید، درواقع آن زمین را آباد می‌کنید. در کشورهای دیگر این نمونه‌ها زیاد هستند. می‌توان مورد به مورد سراغ آنها رفت اما تجربه اکثر کشورها این است که حتی کشورهایی که سرمایه‌داری هستند جلوی سوداگری زمین و مسکن را می‌گیرند. مرحوم دکتر شریعتی مقاله‌ای درباره سر عقل آمدن سرمایه‌داری دارد که آنجا این بحث را مطرح می‌کند که حتی نظام سرمایه‌داری وقتی به موضوع زمین و مسکن می‌رسد متوجه هستند این مساله معیشت خانواده است، این کالای لوکس نیست که بگویم به بازار عرضه شود و قیمت آن تعیین شود. اینجا باید جلوی شکست بازار گرفته شود و دولت مداخله کند و تقریبا در تمام نظام‌های سرمایه‌داری این را می‌بینیم که دولت‌ها از تبدیل مسکن به کالای سرمایه‌ای جلوگیری می‌کنند. شما یک خانه‌ای را گرفتید و یکباره خیلی گران شد، نمی‌شود خیلی گران شدن محصول را زحمت خود بدانید. این محصول توسعه شهر، محصول انحصار است. کاری است که ممکن است پیش آمده باشد در نتیجه آن عایدی به شهر می‌رسد. این در تمام شهرهای پیشگام برنامه‌ریزی وجود دارد. ما که از آنها ادعای بیشتری داریم، یعنی ما می‌گوییم می‌خواهیم شهرسازی داشته باشیم که عادلانه باشد، آنها ادای عدالت ندارند و فقط می‌خواهند جلوی بحران اجتماعی را بگیرند. ما که می‌گوییم یک انقلاب مردمی کردیم حتما باید پیشگام باشیم یعنی ما باید الگو باشیم ولی الان این‌طور شده که شرایط در کلانشهرهای ما نامناسب است. نسبت قیمت زمین به درآمد خانوار هم جزء شاخص‌هایی است که در آن عقب هستیم یعنی جزو شش هفت کشور آخر جدول هستیم، یعنی قیمت زمین را به صورت دلاری مقایسه کنیم ممکن است بگوییم از ما گران‌تر زیاد است اما به نسبت درآمد خانوار این عدد عجیب است. کشورهایی که بدتر از ما هستند کشورهایی هستند که جنگ‌زده مثل سوریه یا محدودیت زمین دارند که مثل هنگ‌کنگ هستند. اما کشورهای دیگر همه بالاخره از زمین به نحو احسن استفاده کردند و این زمین را به کسانی رساندند که واقعا نیاز دارند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد اوایل دهه ۸۰ حدود 30 درصد از ساخت‌وساز کشور در شهر تهران صورت می‌گرفت. الان این مقدار به 10 درصد رسیده است. ما می‌دانیم 18-17 درصد جمعیت در این استان و شهر ساکن هستند. یعنی عملا این آمار نشان می‌دهد ما جلوی توسعه شهر و نفس کشیدن شهر را کامل گرفته‌ایم و حتی به اندازه این جمعیتی که وجود دارد، ازدواج می‌کند، تشکیل خانواده می‌دهد، طلاق می‌گیرد و خانه را جدا می‌کند یا دانشجویی که می‌آید یا شاغلی که می‌آید مسکن نمی‌سازیم. ازجمله در شهر تهران که وضعیت بحرانی در شاخص‌های مسکن دارد. باید چه کار کنیم؟ یک بحث این است که در سیاستگذاری تاکید روی زمین بود و گفتیم عمده ساخت‌وسازها در شمال شهر رفته چون شهرداری منتفع این داستان است. همچنین عمده کنترل‌ها روی حد نهایی شهر است و باز اینجا تصمیم شهرداری است. محدوده‌های شهری را باید کنترل کند. اینجا باید چه کار کنیم؟ مردمی که اینجا می‌خواهند زندگی و کار کنند نمی‌توانند به حومه‌ها بروند یا به اقمار دورتر بروند.
عمران‌زاده: یک سیاست نوشته و نانوشته‌ در موضوع تهران که بحث گران‌سازی تهران بود؛ یکی از عوامل اصلی این هم که دوستان اشاره کردند بحث محدوده تهران و عدم اجازه توسعه شهری معقول و متناسب منطقه به شهر است. این به نظر یک سیاست کاملا اشتباهی است. کلانشهرهای مختلف دنیا را نگاه کنید معمولا در کلان‌ترین حالت خود سه بخش دارند، بخش مرکزی که مرکز تجاری شهر است و ساختمان‌های بلند است و بخش میانی دارند که ساختمان‌ها بیشتر از چهار پنج طبقه نیست و یک محدوده پیرامونی دارند که عموما خانه‌ها ویلایی هستند و شهر به صورت منطقی مثل موجود زنده رشد می‌یابد و توسعه می‌یابد و عرضه زمین و واحد مسکونی و خانه اتفاق می‌افتد. ما این سیاست را -سیاستی که عرض کردم- برعکس عمل می‌کنیم وقتی شما محدوده الحاقی به مجموعه نداشته باشید، محدوده شهر به صورت منطقی افزایش نداشته باشد نگرانی وجود دارد، برخی این را مستمسک قرار می‌دهند و صحبت‌های حضرت آقا را اخیرا دیدم که ایشان به‌شدت با توسعه شهر تهران و توسعه افقی مخالف هستند. این موضوع را کامل باید به صورت دقیق بررسی کرد، چون من مباحث حضرت آقا را تحلیل کردم خود ایشان چند نگرانی دارند. مواردی که حضرت آقا اشاره می‌کنند این است که توسعه شهر تهران بی‌رویه است. توسعه بی‌رویه شهرها و کلانشهرها باید جلوگیری شود. توسعه بی‌رویه یعنی شما توسعه‌ای بی‌حساب و کتاب داشته باشید. یعنی توسعه در حوزه منابع طبیعی و حتی روی زمین‌های کشاورزی باشد. توسعه سوداگرانه باشد یعنی زمین افزایش محدوده و الحاق به نحوی باشد که نفع آن به سرمایه‌داران و بورس‌بازان زمین برسد. حضرت آقا روی این نکات تاکید دارند وگرنه توسعه‌ای که منطقی باشد، جمعیتی که افزایش می‌یابد و متناسب با آن عرضه زمین اتفاق افتد، توسعه مسکونی و توسعه شهری اتفاق افتد، این کاملا منطقی است. این نگرانی که من دیدم و تحلیل کردم و بررسی کردم، می‌توان اینها را کد به کد و اصل بیانات را آورد و بررسی کرد. نگرانی از بین رفتن منابع طبیعی، جنگل‌ها و زمین‌های کشاورزی و منتفع شدن افراد خاص یا آن بورس‌بازان زمین در این حوزه است. این نکته‌ای که شما بیان کردید و عموم واحدهای خالی ما در شمال شهر و تولید مسکن در جایی مثل کلانشهر تهران که اتفاق می‌افتد و این واحدهای خالی که شما فرمودید عموما متناسب با الگوی مصرف بازار نیست. الان با توجه به این شرایط تورمی و افزایش شدیدی که در قیمت واحد مسکونی و اجاره اتفاق افتاده، واحد مسکونی که افراد عموما می‌توانند بخرند واحدهای بین 50 تا 70 متر در تهران است ولی این خانه‌ها بیش از 70 متر است، در زمین‌هایی که در شمال تهران هستند و با الگوی مصرف بازار هم سازگاری ندارند. اگر مالیات‌های متعدد به اینها ببندید و عرضه به بازار کنند چون نیاز متقاضیان اصلی و مصرف‌کننده‌های واقعی مسکن را تامین نمی‌کند عملا نمی‌تواند تاثیر زیادی داشته باشد.

ساخت‌وساز در حریم بیشتر شده است.
شکوهی: من دو نکته می‌خواستم اضافه کنم. یک اینکه وقتی درباره تهران صحبت می‌کنیم، یک محدوده شهر تهران داریم که به صورت منطقه است و یک حریم داریم. اینکه ساخت‌وساز در تهران کم شده، درست است. ساخت‌وساز در حریم تهران وحشتناک است، برای اینکه در تهران گران کردید و فرصت‌های شغلی در تهران است. مهاجرانی که از شهرهای دیگر می‌آیند برای اینکه شغل خود را آنجا از دست دادند یا سرمایه‌گذاری کم شده یا خدمات کمتری دریافت کردند، حتی نتوانستند وارد تهران شوند و پشت دروازه‌های تهران ماندند. الان شما به جایی مثل نسیم‌شهر و شهرک‌های اقماری اطراف تهران بروید، می‌بینید 7-6 طبقه می‌سازند که این‌طور نبوده است. یک جریان ساخت‌وساز در جنوب تهران وجود دارد و از طرف دیگر آنها که شمال تهران هستند چه کار می‌کنند؟ در تهران حتی اگر پولدار باشید به‌خاطر شکل توسعه عمودی از یک‌سری کیفیت‌ها محروم هستید، یعنی خانه شما حیاط ندارد که بتوانید راحت در آنجا بنشینید، حتی اگر پولدار باشید. حیاط را به لویزان بردند، به آبسرد و شهریار و کردان بردند. دورتادور تهران شروع به ویلاسازی کردند. الان تازه آن سازنده‌هایی که گردن‌کلفت هستند و سرمایه‌دار اصلی هستند در شمال کشور و بابلسر و جاهای دیگر 30 طبقه می‌سازند. یعنی همچنان این سوداگرانه بودن ساخت‌وساز و تبعاتی که برای محیط‌زیست دارد، وجود دارد و ممکن است فکر کنیم در تهران کم شده است. این کمتر نشده بلکه به جاهای دیگر رفته است. اولا باید نیاز آدم‌ها به حیاط را به رسمیت بشناسیم. واقعیت این است به صورت تاریخی خانه‌های ما حیاط داشتند و الان همه نیاز به ارتباط با طبیعت داریم. بچه‌های ما باید در خانه‌های حیاط‌دار رشد کنند. ثروتمندان این را در تهران ندارند. اگر به‌عنوان برنامه‌ریزان شهری این را به رسمیت نشناسیم، آنها که پولدارتر هستند به صور سوداگرانه در جاهای دیگر باغات را تبدیل به حیاط خانه خود می‌کنند. خانه تا حیاط 100 کیلومتر فاصله دارد ولی حیاط خانه آنهاست. آخر هفته چهارشنبه بعدازظهر می‌روند و شنبه صبح به تهران برمی‌گردند اما اگر الگوی شهرسازی آن‌طور بود که این خانه را در کنار حیاط یکجا می‌دید، هم تعداد سفر کمتر می‌شد و هم مصرف انرژی و بنزین کمتر می‌شد و هم خانواده می‌توانست در طول هفته از این فرصت استفاده کند و هم صله‌رحم و فرزندآوری تسهیل می‌شد. این فقط برای ثروتمندان است و فقرا که کلا محروم هستند، یعنی کسانی که در تهران هستند اگر توان آن را نداشته باشند که آخر هفته به ویلا بروند، طبیعتی برای آنها نمی‌ماند. آسمان و درخت را از اینها گرفته‌ایم و نمی‌توانند راحت در تهران زندگی کنند.

تصور من این است که در دنیا شما هر چه از مرکز شهر دور می‌شوید، کاهش ارتفاع داریم. درست است؟
شکوهی: بله دقیقا.

در ایران مخصوصا تهران این‌چنین نیست. از اینجا تا حد نهایی شهر ری می‌روید همین طبقات ارتفاعی 6-5 و حتی 7 طبقه را دارید، تا چهارگوشه تهران همین‌طور است. یکنواخت است.
شکوهی: طیفی از ضابطه باید وجود داشته باشد، در دنیا این‌طور است. یعنی می‌گویند مناطق طبیعی هستند و نباید آجر روی آجر بگذارید، در مناطق روستایی تراکم است و حومه شهر هستند و بعد عمده شهر که به آن زون تی4 (Zone t4) می‌گوییم و عمده شهر در ضوابط برخی از منشورهای بین‌المللی، سه‌طبقه تعریف می‌شود. برای همین می‌گویم کارهای غربی‌ها را هم انجام نمی‌دهم. نه‌تنها باید از آنها بهتر باشیم حتی مثل آنها نیستیم و از آنها خیلی بدتر هستیم. فقط در محدوده‌های خاصی که عمدتا اداری و تجاری هستند، اجازه می‌دهند بلندمرتبه ساخته شود نه محدوده سکونتی. مسکن خود را به سمت آسمانخراش می‌بریم و نه‌فقط در پهنه خاص بلکه در کل تهران، حتی در کلانشهرها و در روستاها آپارتمان‌سازی داریم. در روستایی که طرف باید بتواند مرغی نگهداری کند، گوسفندی نگهداری کند. در آپارتمان چطور می‌خواهد این کار را کند. به دلیل نوع ضابطه‌گذاری‌ای که در شهرها داشتیم، است. درخصوص یک نکته با آقای دکتر عمران‌زاده هم‌نظر نیستم و آن این است که اگر آن ثروتمندانی که خانه لوکس در شمال شهر دارند و خالی گذاشتند، از آنها مالیات بگیریم، درست است که مستقیم آن واحد به فقرا نمی‌رسد ولی وقتی عرضه شود طبقه‌ای که یک درجه پایین‌تر زندگی می‌کنند، می‌توانند خانه‌های خود را بهتر کنند. آنهایی که متوسط هستند نیز یک درجه بالاتر می‌آیند و همین‌طور هر کسی هر جایی است یک پله بالاتر می‌آید. یعنی عرضه شدن واحدهای گرانقیمت شمال شهر هم به فقرا کمک می‌کند، به شرطی که هر کسی قدری اوضاعش بهتر شود.

و باعث می‌شود ساخت‌وسازهای بعدی با برنامه‌تر باشد یعنی با نیاز بازار باشد.
شکوهی: نه نیاز بازار بلکه نیاز مردم مدنظر است. آنکه پولدار است بازار است.

منظورم مردمی است که دنبال مسکن هستند.
شکوهی: درست است.

آقای عمران‌زاده، هر دو بزرگوار از بحثی به‌عنوان مردمی‌سازی صحبت کردید. دقیقا منظور چیست؟
عمران زاده: برای مردمی‌سازی چون ما در اندیشکده شهر اسلامی-ایرانی دانشگاه امام حسین(ع) چند وقتی است روی ایده‌ای کار می‌کنیم که روی بحث مردمی‌سازی طرح نهضت ملی مسکن است که ناظر بر دو مساله‌ای است که وجود دارد. طرح نهضت ملی مسکن همان سال‌های اول می‌گفتند متری 4 میلیون محاسبه می‌شد و ساخت آن الان بیش از 10 میلیون است. در این شرایط تورمی، عدم توان بخشی از متقاضیان که آورده مالی نمی‌توانند داشته باشند، یک مساله است. طرف وارد پروژه نمی‌شود و وارد پروژه هم بشود نمی‌تواند ادامه دهد و پروژه دچار اختلال می‌شود و همچنین دو تامین مالی بود که بانک‌ها تسهیلات مالی بدهند، که بانک‌ها روی تعهدات و تکلیف خود طبق قانون عمل نکردند. بانک به من به نگاه مشتری نظر می‌کند. یعنی اینکه افراد را به شکل دلار، ریال و تومان می‌بیند. به همین خاطر اگر سرمایه‌ای که در اختیار دارد قطعا یک جا، یک درصد بیشتر از یک حوزه دیگر آورده مالی بیشتر و سود بیشتری داشته باشد به آن سمت هدایت می‌شود، به همین خاطر تسهیلات مسکن معمولا برای بانک‌ها آورده خاصی ندارد. عملا زیان انباشته بانک‌ها را بالا می‌برد، ناترازی ایجاد می‌کند و اتفاقات مختلفی می‌افتد. یعنی بانک‌ها هیچ رغبتی ندارند مگر اینکه فشار سنگین روی بانک‌ها باشد. مثلا در 3-2 ماه اخیر به بخشی از تکالیف خود عمل کردند. ولی هر موقع این فشار مختصری کاهش یابد مجددا بانک‌ها به تعهدات خود عمل نمی‌کنند. پس نهضت ملی چطور باید پیش برود؟ در مدل فعلی این است که بانک تسهیلات بدهد و متقاضی هم آورده داشته باشد. این امکان پایینی دارد. متقاضی بخشی از دهک‌ها می‌توانند آورده داشته باشند. این را با مدل مردمی‌سازی ساخت در حوزه نهضت ملی حل کردیم. ایده ما این است که دولت هیچ نیازی به تسهیلات بانک‌ها ندارد و متقاضیان دهک‌های یک تا سه نیازی نیست یک ریال آورده داشته باشند. این به چه نحوی می‌تواند اتفاق افتد؟ به شرط اینکه این الحاقات درست در شهرهای ما اتفاق افتد. یعنی زمین‌هایی که برای پروژه نهضت ملی اختصاص داده می‌شود متصل به بافت‌های شهرهای موجود ما باشد که دولت می‌تواند در کنار زمین رایگان 99 ساله‌ای که به بنده به‌عنوان متقاضی می‌دهد یک درصد تراکم هم به بدهد. دولت 200 متر زمین به من می‌دهد و 120 درصد هم تراکم می‌دهد. یعنی یک ساختمان دو طبقه است. خود من دیگر نیازی نیست آورده داشته باشم. تراکمی که دولت داده، من اگر امکان داشته باشم می‌سازم و اگر نه با سازنده مشارکت می‌کنم و سازنده 50 -50 می‌سازد و یک واحد برای سازنده و یک واحد برای من خواهد بود. چه اتفاقی می‌افتد؟ یعنی اینجا به جای اینکه بانک تسهیلات بدهد و به جای اینکه بنده آورده‌ای داشته باشم، دولت زمین را داده و باید در این پروژه زمین اختصاص دهد و عملا با بودجه مردمی و عمومی ساخته می‌شود. سازنده‌ها می‌توانند تامین مالی مختلفی داشته باشند. حتی می‌توانند جذب مشارکت نقدینگی مردمی هم داشته باشند به جز توانی که خود آنها دارند. بهینه‌ترین حالت را هم بررسی کردیم که سازنده‌ها به سود قابل توجهی می‌رسند و افراد در کمترین زمان و با کیفیت مناسب، صاحب خانه می‌شوند و واحدها هم دوطبقه است. یعنی عملا دولت می‌تواند بدون نیاز به بودجه عمومی و بدون نیاز به تسهیلات بانکی مردم را صاحب خانه کند. چه اتفاقی می‌افتد؟ اگر فرض کنید دولت به این صورت یک میلیون نفر را صاحب خانه کند اگر الگوی مشارکت 50-50 باشد، دو میلیون واحد مسکونی تولید می‌شود، یعنی یک میلیون هم سازنده ساخته و به بازار عرضه می‌کند. نهضت ملی این چند مساله را حل می‌کند. یک مساله این است که الان چون ساخت متکی به تسهیلات بانکی و آورده متقاضی است و این دچار اختلال است، عملا پروژه‌ها طولانی‌مدت می‌شوند. در شرایط تورمی هزینه‌ها بالا می‌رود و عملا پروژه‌ها می‌خوابند؛ چون قراردادها پیمانکاری است. در این مدلی که بیان کردم قرارداد مشارکتی است و سازنده خود نفع دارد. پروژه در کمترین زمان ممکن به پایان می‌رسد، چون سازنده برای خود می‌سازد و در کوتاه‌ترین زمان ممکن پروژه را به اتمام می‌رساند.
همچنین اتفاقی که در پروژه‌های انبوه‌سازی و پروژه‌های مسکن حمایتی ما روی می‌دهد، کیفیت پایین است. یعنی سازنده‌ها در بهترین حالت حداقل استانداردها را رعایت می‌کنند ولی اینجا چون سازنده خود ذی‌نفع است تلاش می‌کند بهترین کیفیت ممکن را بسازد چون فردا باید واحد خود را به بازار عرضه کند. یک نفع دیگر هم دارد. چون این واحدها در اطراف شهرها ساخته می‌شود عموما قیمت واحدهایی که سازنده ساخته است و می‌خواهد به بازار عرضه کند از متوسط قیمت مسکن موجود پایین‌تر است و به نوعی عرضه زیاد واحدهای مسکونی، در استطاعت اتفاق می‌افتد. پس در یک نمونه بحث تامین مالی، طرح نهضت ملی مسکن را داریم که اگر مدل مردمی‌سازی در آن اتفاق افتد با مساله‌ای مواجه نخواهیم بود. یا بنده خود می‌توانم بسازم که می‌سازم و اگر نتوانم با یک سازنده توافق می‌کنم. در این حالت اتفاق دیگری هم می‌افتد. الان عملا چیزی که با آن مواجه هستیم بحث ریسک است. افزایش قیمت‌های ساخت‌وساز که اتفاق می‌افتد عملا باعث متوقف شدن پروژه‌ها می‌شود. اینجا دولت ریسک می‌کند یعنی خود فرد و خود سازنده مدیریت می‌کنند. سازنده به هر نحوی تامین مالی را انجام می‌دهد. با شرایط تورمی خود را سازگار می‌کنند، با افزایش سرعت پروژه و کیفیت و انحا مختلف است ولی عملا همه ریسک‌ها برعهده دولت است. در این شرایط عملا دولت‌ها ناموفق‌ هستند. در این حالت می‌توان مدل‌های مختلفی را بررسی کرد و برای دهک‌های سه به بالا می‌توان آورده‌ای هم داشته باشند و زمین و تراکم می‌تواند کامل اختصاص داده نشود و مدل‌های مختلف وجود دارد. عملا با این مدل مردمی‌سازی تامین مالی طرح نهضت ملی مسکن دولت می‌تواند خود را از مساله توقف پروژه‌ها و مشکل تامین مالی پروژه‌هایی که با آن مواجه است خارج کند و این مشکل را حل کند.

جمع‌بندی را از آقای عمران زاده شروع کنیم. جناب عمران‌زاده، به‌طور خلاصه بفرمایید چالش فعلی مسکن ما چه شکلی باید حل شود؟ پیشنهاد شما چیست؟
عمران زاده: در ابتدای عرایض خود بیان کردم که چالش مسکن باید تجزیه و تحلیل شود که بدانیم ریشه و عوامل چیست. موضوع مسکن و زمینی که افزایش هزار برابری قیمت در30 سال گذشته داشته و بازار بسیار جذابی را برای سرمایه‌داران و بورس‌بازان و هدایت نقدینگی به این حوزه ایجاد کرده. یکی از ریشه‌ها و مسائل اصلی حوزه مسکن عدم عرضه زمین در شهرهای ما به‌ویژه کلانشهرهای ما بوده است. وقتی به‌صورت منطقی زمین متناسب با افزایش جمعیت و افزایش مراجعان به شهر و متناسب با میزان و نقش فعالیت شهر اتفاق نیفتد، بدیهی است که قیمت زمین به صورت تصاعدی افزایش می‌یابد. ولی اگر شما به‌صورت منطقی عرضه زمین را داشته باشید و توسعه منطقی شهر را داشته باشید عملا به مرور این مشکل حل خواهد شد. این به‌عنوان نمونه در بحث مسکن است. در حوزه‌های دیگر نیز بیان کردم؛ سیاست‌های تولید مسکن ما باید دقیق، درست، متناسب با ایده‌ها و اندیشه‌ها و فلسفه انقلاب باشد، مثل بحث مردمی‌سازی که اشاره کردم. در حوزه بحث تنظیم‌گری بازار ما اقداماتی را شروع کردیم ولی اگر اینها تسریع نشود و دقیق نشود، اثرگذاری نخواهد داشت. ما باید انواع مالیات‌ها را در حوزه مسکن به‌صورت عاجل پیگیری کنیم و تنظیم و اجرایی شود. بستر همه اینها سامانه‌هایی است که باید اتفاق افتد. سال‌هاست درگیر بحث هستیم و اتفاق نیفتاده است. آمار دقیق و درستی از واحدهای مسکونی و املاک و زمین‌ها نداریم که باید حل شود یعنی چند مساله است که به‌صورت ویژه باید در کشور تمرکزی روی آن صورت گیرد و ریشه‌ها را اگر حل کنیم، مثل بحث عرضه زمین و مواردی که بیان کردم، در یک بازه 4-3 ساله می‌توانیم شاهد این باشیم که مسکن از حالت بحرانی خارج ‌شود. به هر حال این شرایط ماحاصل 10 سال گذشته است که عملا اتفاقی در حوزه مسکن نیفتاده است. الحمدلله در دو سال گذشته دولت اقدامات متعددی کرده و نتیجه آن تا حدودی قابل دیدن است ولی اینها باید کاملا عملیاتی و اجرایی شود و این مالیات‌ها و طرح نهضت ملی مسکن با رفع آسیب‌ها جلو برود تا به مرور شاهد یک تعادل نسبی در حوزه بازار مسکن باشیم. در کنار آن به نظرم از همه اینها مهم‌تر این است که باید دنبال الگوها و مدل‌های متناسب با سبک زندگی خود برویم، متناسب با فرهنگ خود و متناسب با ایده‌های انقلاب و از این فضای ساخت‌وساز که نه در شأن جمهوری اسلامی این معماری و شهرسازی و نه در شأن تاریخ پرافتخار معماری و شهرسازی ما، فاصله بگیریم. به مرور باید از شرایط بحرانی خارج شویم و وارد یک شرایط عادی شویم و در شرایط عادی می‌توانیم الگوسازی و مدل‌سازی کنیم. نکته‌ای که آقای دکتر گفتند مهم است؛ باید بهتر از مدل‌های موجود در دنیا سبک سکونت خود را تنظیم کنیم، مدیریت کنیم، برنامه‌ریزی کنیم و برای مردم فراهم کنیم.

جناب شکوهی، شما هم یک جمع‌بندی داشته باشید. در بین پیشنهادها بفرمایید کدام یک باید ضریب بالاتری بگیرد؟
شکوهی: مهم‌ترین مشکل زمین و مسکن در کشور ما جهش‌های شدید قیمتی است. یعنی مشکل ما لزوما کمبود نیست، آمار مسکن در کشور بیشتر از تعداد خانواده‌هاست ولی گرانی را داریم. این گرانی هم متاثر از سوداگری و سرمایه‌ای شدن مسکن است، یعنی یک خانه دارید ولی اگر پول داشته باشید، یک خانه دیگر هم می‌خرید. نتیجه این شده آن کسی که نیاز واقعی به مسکن دارد نمی‌تواند خانه‌دار شود. یعنی الان اگر جوانی باشد که ازدواج کرده و بخواهد خانه بخرد، این را عمیقا حس می‌کند که اگر وام ازدواج و مسکن هم بگیرد که به این معنا است که پولی را سپرده‌گذاری کند تا موعد وام آن برسد، خانه چند‌برابر شده و نمی‌تواند خانه بخرد. اگر اجاره کند، یک سال اگر همه درآمد خود را پس‌انداز کند باید عینا آن پول را به پول پیش سال گذشته خود اضافه کند و دوباره بدود. نتیجه این است سال به سال باید خانه خود را پایین‌تر بیاورد و بعد از تهران خارج شود. در عین حال فرصت کاری بیرون از کلانشهرها نیست یعنی باز باید برگردد و هر روز باید برای کار رجوع به شهر کند. این می‌شود که زندگی سخت خواهد شد. اما اگر سازوکاری باشد که قیمت مسکن کنترل شود، این سوداگری و سرمایه‌ای شدن مسکن کنترل شود و مسکن به یک کالای مصرفی و نیاز واقعی تبدیل شود، آن زمان می‌توان گفت مساله مسکن حل شده است. مهم‌ترین کاری که می‌توان برای این موضوع کرد این است که کسانی را که سرمایه‌داران اصلی و موثر در این بازار هستند که سه گروهند، را کنترل کنیم. یکی بانک‌هاست. بانک‌ها قرار است تسهیلگر جامعه باشند ولی دردسر برای بازار زمین و مسکن شدند، چون خود آنها ملاک و بنگاه‌دار شدند. همچنین انبوه‌سازان موثر هستند که سود زیر 30 درصد را قبول ندارند. این تورم پایه را در نظر بگیریم، درنتیجه هر پروژه مسکن باید کلی سود داشته باشد. معلوم است به افراد معمولی نمی‌رسد. نفوذ سیاسی هم دارند و اجازه عرضه زمین را نمی‌دهند برای اینکه زمین اگر ارزان شود انبوه‌سازان ضرر می‌کنند. دیگری بنگاه‌های معاملات املاک است، چون بنگاه‌های معاملات املاک درصد می‌گیرند و کارمزد نمی‌گیرند هرچقدر گران‌تر شود، بنگاه‌ها بیشتر منفعت دارند. این سه نهاد مختلف قابل کنترل هستند که دولت به‌عنوان سیاستگذار می‌تواند این سه نهاد را کنترل کند و بعد به این سمت برود که کار مردم را به مردم بسپارد. مگر در طول تاریخ مردم ما برای خود خانه نمی‌ساختند؟ اگر دولت الان جلوی مردم را نگیرد مردم خود می‌توانند برای خود خانه بسازند. درست است دهک‌هایی الان در شرایط بی‌بضاعتی هستند و دولت می‌تواند برای آنها کارهایی کند و حمایت‌هایی ایجاد کند اما اگر دخالت دولت در جهت سرمایه‌داران و منافع آنها نباشد بالاخره طبقات فرودست راه زندگی خود را پیدا می‌کنند.

جناب ایلاتی بفرمایید چه شرایطی منجر به وضعیت فعلی بازار مسکن شده است؟
ایلاتی: درخصوص اینکه مشخصا در بحث سهم مسکن از سبد هزینه خانوار فعالیت مشخصی در چند دهه گذشته داشته باشیم مجموعه اقداماتی صورت گرفته ولی نتیجه‌ای که ما الان در آن نقطه قرار داریم قطعا رضایت‌بخش نیست و به‌نظر می‌رسد باید بازنگری کلی درباره مجموعه اقداماتی که صورت پذیرفته نیاز است. مشخصا اگر بخواهیم درباره بحث اجاره‌بها صحبت کنیم این است که به‌صورت منسجم سیاست خوبی در بازار اجاره نداشتیم به‌جز موارد اخیری که طرح بحث ساماندهی اجاره مسکن به‌صورت جدی مطرح شده، ورود دولت در بحث قیمت‌گذاری و بحث ساماندهی مشاوران املاک اقدام شد به‌نظر می‌رسد برای بازار اجاره مسکن اقدام مثبتی نداشتیم. در مجموع شاید در بحث سیاست‌های کلی مسکن اقدامات خوب، ضعیف یا متوسطی را داشتیم ولی برای بحث اجاره مسکن حمایت خاصی از مستاجران نداشتیم. اگرچه خیلی از کشورهایی که از نظر توسعه اقتصادی در رتبه‌های بالاتری قرار دارند سیاست متنوعی را برای بحث حمایت خانواده‌های مستاجر دارند، یعنی به‌صورت یارانه‌های حمایتی بتوانند این سهم هزینه را برای خانواده کاهش دهند حتی در کشوری همچون آمریکا کوپن اجاره داریم یعنی یک‌سری خانواده‌ها که زیر چتر حمایتی هستند، کوپن اجاره دریافت می‌کنند؛ حتی کشوری که در حوزه اقتصادی لیبرال است از یک‌سری از اقشار حمایت می‌کند که توانایی آنها در بازار اجاره تضعیف شده است. به‌نظرم می‌رسد درباره بازار استیجاری مسکن ما عملکرد خوبی نداشتیم و لازم است بتوانیم برنامه منسجمی را در پیش بگیریم تا سهم هزینه مسکن را برای خانواده کاهش دهیم.

در حوزه ساخت‌و‌ساز مشکلات زیادی داریم. حدود دو سال از اجرای نهضت ملی مسکن می‌گذرد ولی در این طرح دولتی عملا شاهد کارنامه مثبتی نیستیم؛ هر‌چند دولت تلاش‌های زیادی می‌کند. گره سیاستگذاری در حوزه ساخت‌و‌ساز کجاست؟
ایلاتی: اگر دو موضوع را به‌صورت مشخص بخواهیم مطرح کنیم، موضوع اول تامین زمین است. این دولت در بحث تامین زمین خوب عمل نکرده و عملا وقتی زمین را اختصاص ندهید اصلا پروژه شروع نمی‌شود. بعد از موضوع زمین و چالشی که الان دولت با آن روبه‌رو است بحث همراهی بانک‌هاست. الان آماری که وجود دارد به‌جز بانک مسکن بقیه بانک‌ها عملا با اینکه تکالیف قانونی در قانون جهش تولید مسکن داشتند، به تکالیف خود عمل نکردند و شاید در مجموع تمام بانک‌ها دو درصد هم اجرای تعهدات نداشتند که 20 درصد از مجموع تسهیلاتی که هر سال پرداخت می‌شود باید به بخش مسکن باشد. این دو درصد محقق شد یعنی 98 درصد عدم‌تحقق که متناسب با این موضوع، بانک‌ها باید جریمه شوند. 98 درصد عدم پرداخت که عدد قابل توجهی است یعنی برای دو سال 160 هزار میلیارد تومان جریمه بانک‌ها می‌شود که دولت هنوز برنامه‌ای برای اخذ این جریمه نداشته است. به‌نظر می‌رسد مانع اصلی بحث تامین زمین است و در گام بعد بحث عدم‌همراهی بانک‌ها و عدم‌تخصیص تسهیلات به بخش مسکن است که از موانع جدی این طرح است که پیشرفت خوبی در نهضت ملی مسکن نداشتیم.

در 30 سال اخیر قیمت زمین در شهر تهران بیش از 1100 برابر شده است. در این مدت دلار 160 برابر شده و سکه هم حدود 700 برابر شده است. چه اتفاقی در حوزه زمین افتاده است؟ چرا سیاستگذاری ما در حوزه زمین این میزان متناقض بوده که عملا باعث سفته‌بازی و شکل‌گیری سودهای عجیب در این حوزه شده است و همچنین باعث احتکار شده و با توجه به این سهم زمین 70-60 درصد در کلانشهرهاست، چه کاری باید در این حوزه انجام دهیم؟
ایلاتی: دو موضوع در بحث زمین مشخصا در شهر تهران از عوامل اصلی بودند که باعث افزایش قیمت زمین در شهر تهران شدند. یکی تراکم‌فروشی شهرها بود. به‌عنوان یکی از بازیگران اصلی دخالت در کار زمین شهرداری‌ها عملا با این سیاست‌هایی که در بحث فروش تراکم داشتند موجب دامن زدن به گرانی شدند. یک‌سری عوامل ثابت دارد، بحث تقاضای سوداگرانه و سرمایه‌ای که در بازار وجود دارد یکی از این عوامل است ولی بحث تراکم‌فروشی این عامل را تشدید کرده است یعنی عامل اصلی بحث سوداگرانه شدن بازار و بحث سرمایه‌ای شدن زمین و مسکن است که این موضوع شهرداری‌ها این امر را تشدید می‌کند و از ناحیه تراکم‌فروشی باعث گرانی زمین در تهران شده است. همچنین عامل دوم که بی‌ارتباط با موضوع شهرداری‌ها نیست بحث توسعه محدوده حریم شهر تهران است. در 30-25 سال گذشته جمعیت در تهران دو برابر شده ولی محدوده تهران ثابت بوده است. یعنی از یک‌سو تقاضا برای بحث زمین و مسکن در تهران زیاد بوده و از سوی دیگر شهرداری با تراکم‌فروشی این جریان را تشدید کرده و همچنین با بستن محدوده شهر تهران، عاملی مضاعف را به عوامل قبلی اضافه کردیم. از این جهت به‌نظر می‌رسد اینجا شهرداری از متهمان اصلی گرانی زمین در تهران است، ولی دولت هم به‌عنوان نهاد بالادستی سیاستی را برای توسعه شهرها یا بحث سرمایه‌زدایی نداشته است، سرمایه‌هایی که با نگاه سوداگرانه وارد حوزه زمین و مسکن شده است. اخیرا بحث مالیات بر سوداگری مطرح شده، ولی در طول چند دهه گذشته عملکرد موفقی در حوزه مالیات زمین و مسکن نداشتیم.

پایه طرح نهضت ملی مسکن عمدتا توسعه منفصل است. در جاهایی که دولت می‌گردد و برای توسعه زمین‌هایی انتخاب می‌کند. در مسکن مهر این تجربه شد و آنجا هزینه‌های سنگینی به‌واسطه اینکه زیرساخت‌ شهری نداشت و یا به‌لحاظ کیفیت زیستی پایین بودند، به دولت و مردم وارد کرد. نگاه شما به توسعه متصل (توسعه افقی) است یا به توسعه منفصل و مدل فعلی نهضت ملی مسکن؟
ایلاتی: این موضوع یک نکته فنی دارد که درباره بحث واگذاری زمین است. یک آیین‌نامه‌ای در این بحث واگذاری زمین وجود دارد که عنوان شده جایی دولت می‌تواند زمین تخصیص دهد که قیمت زمین یک‌سوم یا یک‌دوم نهایتا در شرایط فعلی از قیمت ساخت باشد؛ یعنی اگر قیمت ساخت 10 میلیون است دولت فقط جایی می‌تواند زمین واگذار کند که قیمت زمین 3 میلیون باشد. الان با زمین‌های شهری حساب کنید قطعا جایی است که دور از شهر بوده و خیلی از امکانات را ندارد. این باید اصلاح شود یعنی حتی در بحث برنامه هفتم باید این را اصلاح کنیم که این شاخص درستی نیست که دولت فقط جایی می‌تواند به این طرح‌های حمایتی مسکن بدهد که هزینه زمین یک‌سوم هزینه ساخت باشد. معلوم است این زمین مناسبی نخواهد بود، یعنی ایرادی که قبلا در طرح مشابه در طرح مسکن مهر داشتیم در بحث نهضت ملی مسکن اگر اصلاح نشود دولت مانع قانونی خواهد داشت. ولی درباره بحث توسعه منفصل یا متصل به‌نظرم باید تلفیقی از این دو را داشته باشیم یعنی جایی که امکان‌پذیر است بتوانیم از توسعه متصل استفاده کنیم، اگر زمین یا مقدورات دیگر فراهم باشد می‌توان از توسعه منفصل استفاده کرد، ولی موضوعی که اینجا مطرح است این است که آیا دولت در محدوده و حریم شهرها می‌تواند به مردم اجازه دهد به‌صورت مردمی‌سازی ساخت و ساز اتفاق افتد؟ بله. کلی زمین چسبیده به محدوده شهرها داریم ولی دولت ده‌ها سال است که اجازه ساخت به مردم نمی‌دهد. این خودتحریمی است. اگر با یک شیب و درصدی اجازه می‌داد در 10 سال گذشته همین زمین‌ها وارد چرخه بازار زمین و مسکن می‌شدند قطعا شرایط بهتری از لحاظ قیمت زمین داشتیم. به‌نظرم با اولویت توسعه متصل و جایی که امکان‌پذیر نیست به‌سمت توسعه منفصل برویم.

یک سوال که مطرح است اینکه آیا دولت برای همه مردم باید مسکن یارانه‌ای بسازد؟ اتفاقی که در دنیا افتاده برای گروه‌های محدود و خاصی دولت می‌تواند این کار را انجام دهد و در یک جاهایی زمین می‌تواند ابزار سیاستگذاری دولت باشد یعنی شما توسعه افقی را انجام دهید و هزینه‌ها یا منابع ناشی از فروش زمین را ابزار سیاستگذاری خود کنید، زیرساخت و ارزش افزوده ایجاد کنید و اجازه ندهید زمین وارد سفته‌بازی شود. اینجا هم شهر را توسعه دادید و هم مسکن ساختید که توسط خود مردم انجام می‌شود. این را قبول دارید؟
ایلاتی: بله. هما‌ن‌طور‌ که گفتید اینکه دولت موظف است برای همه مسکن بسازد پاسخ خیر است یعنی دهک‌های بالایی که درآمدهای بالایی دارند، دهک‌های بالای 8، 9، 10 هستند و قرار نیست دولت برای آنها برنامه‌ریزی کند و ساخت مسکن و تهیه مسکن داشته باشد. قطعا برای دهک یک، دو و سه دولت باید مستقیم حمایت کند و به‌صورت ویژه دهک‌ها را پوشش دهد ولی برای دهک‌های میانی باید سیاست‌های تلفیقی باشد. بحثی که ما بیان کردیم توسعه متصل است، اجازه دهیم در زمین‌ها ساخت‌و‌ساز اتفاق افتد، اینها سیاست‌هایی است که به عرضه زمین و مسکن کمک می‌کند و این سیاست‌های غیرمستقیم حمایتی است که از دهک‌های میانی می‌شود یعنی به‌نظرم در بحث سیاستگذاری باید کمک کنیم طبقه متوسط را توسعه دهیم، چه در شهرها و چه در روستاها کمک کنیم مساله مسکن آنها حل شود و قطعا برای دهک‌های بالا هم خیلی محل سوال ما نیست و این سوالی که شما داشتید با اولویت دهک‌های یک تا سه دولت باید حتما و به‌صورت ویژه مسکن تامین کند، ولی برای دهک‌های میانی دولت می‌تواند با سیاست‌های تلفیقی و غیرمستقیم کمک‌ کند که مساله مسکن برای طبقات حل شود.
منبع: http://fdn.ir/page/243779/
پایان پیام/